NOWA USTAWA DEWELOPERSKA

Przypominamy, iż w dniu 1 lipca 2022 roku wchodzi w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym to tzw. nowa ustawa deweloperska. Jej celem jest wprowadzenie rozwiązań, które zwiększą dotychczasowy poziom ochrony osób kupujących nowe mieszkania i domy.

Co do zasady, z chwilą uzyskania mocy obowiązującej nowej ustawy deweloperskiej utraci moc dotychczasowa ustawa, tj. ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednakże przepisy przejściowe przewidują w określonych przypadkach możliwość stosowania przepisów dotychczasowej ustawy.

Zgodnie z art. 76 ust. 1 przepisów przejściowych, dotychczasowe przepisy ustawy deweloperskiej znajdą zastosowanie w okresie 2 lat po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których przed dniem 1 lipca 2022 roku deweloper zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską.

Trzeba pamiętać, że w takim przypadku należy dodatkowo stosować przepisy nowej ustawy deweloperskiej wymienione enumeratywnie w tym przepisie, w tym m.in. dotyczące konsekwencji wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. Co ważne, po dniu 1 lipca 2024 roku w stosunku do ww. przedsięwzięć deweloperskich zaistnieje konieczność stosowania w całości przepisów nowej ustawy deweloperskiej.

>Natomiast zgodnie z ust. 2 ww. przepisu, do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa powyżej i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej nie nastąpiło przeniesienie własności lokalu na rzecz nabywcy, stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy deweloperskiej. Oznacza to, że zawarcie umowy deweloperskiej w oparciu o dotychczasową ustawę deweloperską ustala prawa oraz obowiązki stron i w powyższej sytuacji – niezależnie od upływu 2 lat od wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej – deweloper co do zasady nie będzie zobowiązany do stosowania nowej ustawy deweloperskiej w pełnym zakresie.

Nowa Ustawa deweloperska 2021 – najważniejsze zmiany

1. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Nowa ustawa deweloperska przewiduje powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Jego funkcjonowanie ma wyeliminować sytuacje, w których kupujący traci zarówno środki zdeponowane na mieszkaniowym rachunku powierniczym, jak i lokal mieszkalny, który zamierzał zakupić. Taki obrót spraw może mieć miejsce, gdy deweloper ogłosi upadłość.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma być zasilany głównie ze składek opłacanych przez deweloperów. Ich wysokość zostanie uzależniona od rodzaju rachunku powierniczego, z którego będzie korzystał deweloper. W związku z tym:

w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego składka nie będzie przekraczać 0,1 proc. wartości mieszkania,
w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego maksymalna składka będzie wynosić 1 proc. wartości mieszkania.

Ostateczna wysokość składki zostanie ustalona w stosownym rozporządzeniu. Odprowadzane na fundusz deweloperski składki będą miały charakter bezzwrotny.

2. Wypłata środków z rachunku powierniczego

Nowa ustawa deweloperska przewiduje zmiany w wypłacie środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych, przy czym dotyczy to zwłaszcza otwartych rachunków powierniczych. Jak dotychczas bank będzie zobowiązany do weryfikacji postępów prac. Jednak przepisy doprecyzowują, co ma on sprawdzać. Na liście znalazło się kontrolowanie między innymi tego, czy:

wobec dewelopera nie zostało wszczęte postępowanie upadłościowe – pracownicy banku będą musieli zajrzeć między innymi do Krajowego Rejestru Zadłużonych,
deweloper nie zalega z podatkami i czy zapłacił należne składki ZUS,
deweloper uregulował swoje zobowiązania wobec wykonawców i podwykonawców.

Bank sprawdzi też, czy deweloper zapłacił składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – opierając się na złożonym przez niego oświadczeniu.

3. Prospekt informacyjny

Dla osób zamierzających kupić nieruchomość od dewelopera jednym z ważniejszych dokumentów jest prospekt informacyjny. Dotychczas deweloper miał obowiązek wydać go na żądanie osoby zainteresowanej podpisaniem umowy deweloperskiej. Co w tym zakresie zmienia nowa ustawa deweloperska?

Deweloper będzie miał obowiązek doręczyć prospekt informacyjny każdej osobie nabywającej od niego nieruchomość. Bez zmian pozostaje sposób jego przekazania – wraz z załącznikami deweloper musi dostarczyć go klientowi bezpłatnie na trwałym nośniku.

4. Wady lokalu

Nowa ustawa deweloperska przewiduje zmodyfikowaną procedurę odbioru mieszkania – nowością jest wykonanie zastępcze. Jeżeli deweloper nie usunie zgłoszonych wad w ciągu 30 dni (licząc od dnia podpisania protokołu) i nie wskaże daty ich usunięcia, to termin ten wyznacza nabywca. Po jego bezskutecznym upływie kupujący może sam usunąć stwierdzone wady na koszt dewelopera.

Ustawa pozwala nabywcy także na odmowę dokonania odbioru, gdy stwierdzi on, że nieruchomość ma wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole. Jeżeli deweloper uzna wadę istotną w protokole, ale jej nie usunie, to nabywca może odstąpić od umowy. Może też zdarzyć się, że nabywca przy powtórnym odbiorze stwierdzi, że wada nie została usunięta. Wówczas będzie on musiał przygotować wniosek o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego. Jeżeli specjalista stwierdzi:

istnienie wady istotnej – kosztem sporządzenia opinii zostanie obciążony deweloper, a nabywca będzie mógł odstąpić od umowy,
brak wady istotnej – nabywca będzie musiał ponieść koszt wydania opinii.

Co ważne, w pierwszym przypadku kupujący może odstąpić od umowy, ale nie jest do tego zobowiązany.

5. Umowa rezerwacyjna przyjmie sztywne ramy

Kontrakty tego typu, funkcjonujące od lat na rynku, dotychczas nie były zdefiniowane i opierały się o zasadę swobody umów, co sprzyjało ich różnorodności. W nowej ustawie zdefiniowano samo pojęcie rezerwacji jako „wyłączenie ze sprzedaży” oraz określono formę umowy – umowa rezerwacyjna będzie musiała być sporządzona w formie pisemnej, inaczej może zostać uznana za nieważną.

Umowa rezerwacyjna ma określać:

Strony, miejsce i datę zawarcia umowy,

Cenę lokalu lub domu podlegającego rezerwacji,

Okres rezerwacji,

Usytuowanie lokalu w budynku,

Powierzchnię użytkową lokalu lub domu oraz powierzchnię i układ poszczególnych pomieszczeń.

Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper będzie miał obowiązek dołączenia prospektu informacyjnego z załącznikami.

Nowa ustawa deweloperska określa również wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu lub domu określonego w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna ma podlegać zaliczeniu na poczet ceny lokalu lub domu.

Nowa ustawa deweloperska – od kiedy obowiązuje?

Nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie w dniu 1 lipca 2022 roku. Jest jednak pewien wyjątek – dotyczy on Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Związane z nim przepisy, które tworzą sam fundusz, jednak nie wprowadzają jeszcze obowiązku odprowadzania składek, wchodzą w życie 30 lipca 2021 roku.

Zmiana ustawy 1 lipca 2022 roku

Sprzedaży działki Kraków